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25 de Junho de 2017

DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE CARÊNCIA E A IMPOSIÇÃO DO PAGAMENTO DE TAXA SATI E CORRETAGEM NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS.

Maria Melo Advocacia
Publicado por Maria Melo Advocacia
há 4 anos

O atraso na entrega dos imóveis, bem como a cobrança de Taxa SATI e corretagem, têm sido cada vez mais comuns. Numa tentativa - ainda que frustrada, de tornar lícita tais atrasos e cobranças indevidas, as Construtoras inserem nos contratos a chamada cláusula de carência e firmam contrato específico de assessoria imobiliária (corretagem).

Ocorre que a assinatura deste segundo contrato é condição da concretização do negócio, logo, tal imposição afronta o Artigo 39 e outras disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Sendo assim, a fim de esclarecer os consumidores sobre o assunto, elaboramos um breve estudo, destacando posições atuais de nossos Tribunais.

DO CONTRATO DE ADESÃO

Ao assinar o contrato apresentado pela Construtora, o qual teve cláusulas redigidas por ela de forma unilateral, ou seja, sem a possibilidade de alterações, o consumidor está assinando o chamado contrato de adesão, conforme disposto no Artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor.

Por esta razão, o contrato deve ser interpretado de forma favorável ao consumidor, de acordo com o que estabelece o Artigo 47 do Código Consumerista.

Os contratos por adesão, em especial aqueles assinados para compra da tão sonhada casa própria, NÃO SÃO IMUTÁVEIS, isto é, são passíveis de revisão através de ação judicial.

O desiquilíbrio contratual e as abusividades estão evidentes nos contratos de compra e venda de imóvel na planta, como por exemplo, a CLÁUSULA DE CARÊNCIA para entrega do imóvel e a IMPOSIÇÃO DA assinatura de contrato para pagamento de Taxa SATI e corretagem.

Com fundamento no entendimento acima, faremos algumas considerações sobre o tema, bem como apresentaremos as abusividades e a possibilidade de revisão ou, até mesmo, de rescisão do contrato.

TAXAS ABUSIVAS

SATI:

Os Empreendimentos cobram a, "famosa", TAXA SATI, normalmente, na proporção de 0,88% sobre o valor do bem, sob a alegação da existência de custos de assistência técnica e jurídica para finalização do contrato.

No entanto, a responsabilidade pelos custos dos serviços de assistência técnico-imobiliária - SATI, são inerentes à atividade econômica da construtora e, por esse motivo, deve arcar com os gastos dos contratos pactuados.

Até porque, conforme já mencionado, trata-se de contrato de adesão, os quais impossibilitam a alteração de cláusulas em benefício dos consumidores. Desta forma, a imposição ao consumidor de arcar com o pagamento de serviços realizados por terceiros, sem possibilitar a sua livre escolha, caracteriza a venda casada, o que viola o Artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor.

Para alguns julgadores, a TAXA SATI pode ser considerada legal, caso seja expressamente contratada, não tenha sido imposta como obrigação ao consumidor e, o seu valor, não tenha por base o valor do imóvel, pois, isto a confunde com a corretagem, constituindo, assim, "bis in idem", ou seja, a cobrança da mesma taxa por duas vezes.

Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO. III. Exigibilidade de taxas a título de "serviços de assessoria técnico-imobiliária" (SATI), calculadas sobre o preço do imóvel. Ausência de clara distinção entre o SATI e os serviços de corretagem. Cobrança indevida. Precedente da Câmara. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP 0046234-51.2010.8.26.0564 Apelação. Relator (a): Donegá Morandini. Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 07/08/2012).

No entanto, a legalidade da cobrança, mesmo quando expressamente contratada, é discutível, visto que ao condicionar a aquisição do imóvel à contratação do referido serviço, configura-se a "venda casada", o que não é permitido por nosso ordenamento jurídico.

Ademais, a Ordem dos Advogados do Brasil já alertou ser desfavorável a esta prática, pois, deve ser respeitado o direito de livre escolha ao consumidor, o qual tem o direito de optar por um advogado de sua confiança para prestar-lhe a assessoria jurídica necessária, a fim de que seja concretizado o negócio.

CORRETAGEM:

Melhor sorte não resta à imposição, pelas Construtoras, do pagamento da comissão de corretagem. Isso porque, ao procurar o stand de vendas da empresa para aquisição de imóvel, descaracteriza qualquer indício de que o consumidor tenha ajustado a contratação da imobiliária para intermediar o negócio.

Considerando-se que o consumidor não procurou o serviço de corretagem, o qual já foi previamente contratado pela Construtora, esta é quem terá que arcar com tal despesa.

Neste sentido, já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça, o qual decidiu que, em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor.

Desta forma é entendimento majoritário de nossos Tribunais que, constatada a má-fé e as cobranças indevidas, as construtoras devem ser condenadas ao pagamento das mesmas, em dobro, com fundamento no Artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, em favor dos consumidores que ingressam com ação no Poder Judiciário.

DA CLÁUSULA DE CARÊNCIA:

No contrato de compra de imóvel na planta, quase que em sua totalidade, está inserida a chamada "cláusula de carência". Esta cláusula nada mais é do que um artifício utilizado abusivamente pela Construtora para "legalizar" o atraso da obra e continuar atualizando o valor do imóvel pelo INCC, aumentando, assim, o valor da dívida para aqueles que precisarão de financiamento.

A cláusula de carência, em diversos casos, já foi considerada abusiva por nossos Tribunais, visto que se encontra respaldada em escassez de mão de obra, materiais, problemas climáticos e etc.

No entanto, dispõe o Artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor:

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que:

I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou implique em renúncia ou disposição de direitos. (…);

III – transfiram a responsabilidade a terceiros;

IV – estabeleçam prestações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

Desta forma, é ilegal a imposição da cláusula de carência nos contratos de aquisição de imóveis na planta e, os consumidores, podem e devem ingressar com ação judicial para pedido de indenização por danos morais e materiais.

EMENTA:

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C.C. PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO -ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DE SANÇÃO À VENDEDORA EM CASO DE INADIMPLEMENTO INADMISSIBILIDADE - AFRONTA AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - MULTA CABÍVEL - INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS DEVIDOS À AUTORA COMO SE ALUGADO ESTIVESSE O IMÓVEL - PARÂMETRO USUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL - RESPONSABILIDADE ATRIBUIDA A AUTORA PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS DESDE O “HABITE-SE” ABUSIVA - DANOS MORAIS FACE À CONDUTA DA RÉ, QUE POSTERGOU INJUSTIFICADAMENTE A ENTREGA DE IMÓVEL JÁ CONSTRUÍDO - SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.(Apelação nº 0013054-69.2010.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado/apelante ANGELITA PEREIRA DE OLIVEIRA)

Sendo assim, o dano moral está evidente, visto que, ao comprar o imóvel na planta, há planejamento familiar por parte do consumidor, o qual tem suas expectativas frustradas quando, ao passar dos meses, não vê realizado o seu sonho.

Ainda, o dano material, pode ser pleiteado em forma de lucros cessantes, como se o imóvel alugado estivesse, desde a data prevista para a entrega. Ou, provado que o consumidor precisou pagar aluguel durante o período de atraso, a construtora deve ressarci-lo por estes valores gastos.

Por fim, através de ação judicial, é possível pleitear a condenação da Construtora ao pagamento de multa (normalmente na proporção de 1% sobre o valor do contrato) por inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra).

O presente artigo limitou-se ao estudo do atraso na entrega das obras e cobrança da Taxa SATI e corretagem, no entanto, existem outras cláusulas nos contratos imobiliários que são passíveis de revisão. Por tanto, é importante que os consumidores fiquem atentos e busquem seus direitos!

Escrito por: Maria Melo - OAB/SP 330.031

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